房地产行业成本核算存在的问题及对策研究

作者简介：晏妮（1987— ），女，汉族，湖北武汉人。主要研究方向：财务管理。

摘 要：在国家调控的大背景下，降本增效强化成本核算显得越来越重要。因此，文章从成本核算的相关理论出发，探讨了房地产企业项目成本核算对象及成本核算项目，分析房地产行业在成本核算过程中存在的问题，并给出了相应的改进对策，为提高房地产行业的成本核算质量提供借鉴。

关键词：房地产企业;成本核算;成本管理

成本核算作为成本管理的基础，在房地产行业的成本管理中一直是一个薄弱环节，因此，如何加强房地产行业的成本核算，成为房地产行业迫切需要解决的问题。

一、房地产行业成本核算的相关理论

（一）房地产行业成本核算概念

房地产行业成本核算指的是房地产企业在生产经营的过程中将发生的各种生产耗费，按照一定的对象进行分配和归集，并且在此基础上计算房地产企业的产品总成本和单位成本的过程。房地产行业一直是我国极为重要的支柱性产业，帮助该行业做好成本核算工作，提升房地产行业的盈利能力，一直是我国社会建设中的重要任务。

（二）房地产行业成本核算的方法和程序

房地产行业的产品按照实际的功能进行分类，可以分为住宅、商业、公共建筑、配套和厂房等。其中住宅包括普通住宅和高档住宅，还可以将住宅细分为独栋别墅、双拼别墅、合院、洋房、大平层、平墅、公寓和叠墅等;住宅按照其功能还可以划分为刚需房、改善型住房和学区房等;按照楼梯高度可以分为底层、多层、小高层、高层以及超高层。房地产行业除了和政策有很强的相关性之外，还具有其他的特点，如流动性差，地域性明显。一旦该商品投入“生产”，那么它就被“留置”到固定的地方而不能变动，所以在很大程度上房地产这种商品不受供求关系的影响，不能够用传统的西方经济学来解释。因为房地产关系到人们的生命健康，且生产周期和消费周期都很长，资金要求巨大。房地产业不同于其他的行业，需要有足额的资金支撑，保证有完善的资金链。中国人受中国传统文化的影响，对于房子仍然有着不解情结。“买房置地”的观念仍然存在于普通大众的内心深处。

房地产行业生产的产品有其独特性，但本质上仍然是产品，因此仍然可以按照产品的生产成本核算的五种方法来进行核算。常见的产品生产成本核算的方法有品种法、分批法、分类法、分步法、作业成本法。一般来讲，房地产行业的成本核算采取作业成本法比较适宜。房地产行业成本核算程序是根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象，设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用;按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、標准;将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配;编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。

二、房地产行业成本核算的特点和要求

（一）房地产行业成本核算的特点

1.房地产行业成本核算的难度大

和其他行业的产品类型不同，房地产行业的产品类型广，导致房地产行业的成本核算难度大。再加上我国房地产行业对这些成本核算对象缺乏细致的分类，更增加了房地产行业成本核算的难度。

2.房地产行业成本核算的项目多

一般而言，和产品生产直接相关的成本属于直接产品成本，如房地产项目开发直接使用的产品。和产品生产有一定关系，但是不属于与生产产品直接相关的属于间接产品成本，如土地开发成本和配套设施建设成本，这都需要房地产企业按照产品类别划分到不同的产品成本核算项目之中，其中包括单体开发项目、群体开发项目和规模较大且工期较长的开发项目。单体开发项目是指以一个独立的编制设计概算或者施工图预算的单项开发工程;群体开发项目主要是指开发地点、结构类型或者开竣工时间相同或者相近，且由同一施工单位或者总包一个群体开发项目;而规模较大且工期较长的开发项目通常是按照一定的开发区域、周期或者部位等来划分的项目。

（二）房地产行业成本核算的要求

1.正确划分成本核算的对象

房地产企业成本核算的对象是指在房地产开发和建造的过程中，项目所承担和耗费的各项费用。政府批准立项的单个项目才能作为成本核算的对象，并且要结合开发产品的销售、成本的分类归集、成本差异以及定价差异等具体状况，来综合考虑一个房地产开发项目的成本问题。房地产企业成本核算要和同类企业的开发成本状况作对比，保证其开发成本差异不大。同时，还要考虑房地产的销售价格，保证其销售价格处于一个平稳的状态且考虑销售的毛利率。只有这些因素都被综合考虑在内之后，才能够检验成本核算的结果是否准确可靠。

2.正确的归集和分配各项费用

为了正确计算房地产行业的产品成本及加强成本管理，对房地产行业的生产费用归集和分配时，通常设置以下成本项目：

（1）土地征用及拆迁补偿费。土地征用和拆迁补偿费的具体类别包括土地出让金、土地征用费、拆迁补偿费、土地有关税费等，是房地产企业进行开发的过程中重要的成本组成部分。

（2）前期工程费。前期工程费是指在项目进行开发之前要做的准备工作所耗费的费用，如勘察丈量费、规划设计费及临时设施费等成本费用。前期费用的成本计算可以根据房地产开发项目所耗费的总成本费用和房地产开发项目的总面积来计算。

（3）建筑安装工程费。建筑安装工程费指的是房地产企业开发项目在开发过程中需要安装的各项建筑工程费用和设备费用，该费用的组成包括建安工程费、安装工程费、装修工程费及监理检测造价四项费用。

（4）基础设施费。基础设施费包括的方面是比较多的，通常是指房地产项目在进行开发的过程中设置的供水、供电、照明、绿化、排洪、照明以及园林和环卫等的基础性工程费用。

（5）公共配套设施费。公共配套设施费是指不能够进行有偿转让的基础性设施，如水塔、居委会、锅炉房、公厕等设施的支出费用。

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